摘要：随着国家政策对房地产企业的调控、土地红利的消失以及人们对房地产需求的日趋理性，房地产行业从原来的“黄金时代”进入了“白银时代”，原有的开发流程从购买土地、项目建设、营销、物业服务都由一家开发商完成的重资产的香港模式已经不再适用，相反，相关环节由高度专业化的公司单独完成的轻资产的美国模式逐渐受到青睐，房地产运营模式由重资产运营模式向轻资产运营模式转型。代建模式作为一种重要的轻资产运营模式正逐渐被房地产企业广泛应用。本文的研究思路是将相关理论与绿城集团案例相结合，结合财务数据，分析绿城集团实施代建模式财务效果和非财务效果，总结绿城代建模式的优缺点，为其他探究转型的房地产企业提供轻资产运营转型的借鉴意义。

关键词：轻资产运营；房地产企业；代建模式；运营模式转型

目录

摘要

Abstract

一、绪论-1

(一)研究的背景及意义-1

1.研究背景-1

2.研究意义-1

(二)研究方法-2

二、文献综述-2

（一）国外相关研究现状-2

1.关于轻资产的研究-2

2.关于轻资产运营模式的研究-2

3.关于轻资产模式的应用研究-2

（二）国内相关研究现状-3

1.房地产转型的相关文献综述-3

2.关于轻资产运营模式的研究-3

3.国内案例研究综述-3

（三）文献总评-4

三、相关概念及理论基础-4

（一）轻资产的基本概念-4

（二）轻资产运营模式的基本概念-4

（三）房地产企业轻资产运营模式的主要类型-5

1.小股操盘-5

2.基于社区综合服务的业务轻型化模式-5

（四）代建模式的相关概念-6

（五）轻资产运营模式的理论基础-6

1.委托代理理论-6

2.分工理论-7

四、绿城集团实施轻资产转型的必要性分析-7

（一）外部环境分析-7

1.土地成本上升-7

2.房地产限购政策-8

3.银行实施限贷政策-8

4.房地产企业转型浪潮-8

（二）内部动因分析-8

1.资金压力较大-8

2.税收负担大-9

3.完成盈利目标-9

五、绿城集团代建模式的实施-9

图 1：绿城代建模式流程图-10

（一）绿城集团实施代建模式的前置条件-10

（二）绿城集团代建模式的发展历程-10

1.以品质为管控的政府代建-10

2.以标准化为导向的商业代建-11

3.以引入资本为导向的资本代建-11

4.以搭建平台为主导的代建 4.0-11

（三）绿城代建模式实施的流程-12

六、绿城集团基于代建模式的轻资产运营效果分析-13

（一）财务成效分析-13

1.偿债指标分析-13

2.盈利指标分析-14

3.营运指标分析-15

4.财务成效小结-16

（二）非财务成效分析-16

1.塑造品牌形象-16

2.降低融资压力-16

3.拓展收入渠道-17

七、研究的结论与启示-17

（一）研究结论-17

1.轻资产转型是房地产企业发展的必然选择-17

2.轻资产转型需要结合企业自身特性-17

3.轻资产运营模式拓宽了盈利渠道-17

4.轻资产转型未来任务艰巨-18

（二）研究启示-18

1.完善合作机制把控质量关-18

2.以时代为潮流推进业务转型-18

3.培养核心竞争力-19

4.稳定企业内部环境-19

5.寻求新的发展路径-19

八、不足与展望-20

（一）不足-20

（二） 展望-20

参考文献-21

致谢-23