摘要：在房地产项目开发活动中，土地价格作为不可或缺的影响因素，能够最为直接的反应出房地产市场价格的波动情况。本设计围绕常州市新城泰和之春房地产开发项目，在估价假设和限制前提下完成土地估价报告的制作并且在对项目土地基本状况进行相关介绍后将目标地产的地价影响因素进行了全面分析。考虑到新城泰和之春项目自身的实际情况，在依托项目周边同档次房产的土地价格的基础上，最终决定采用市场比较法、假设开发法以及基准地价系数修正法对常州新城泰和之春的土地价格进行测算，从而估算得出项目土地的最终价值。

关键词: 土地价格；土地估价报告；估价方法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2本设计的目的和意义-3

2.1 项目层面-3

2.2 个人层面-3

3 工作内容-4

3.1 小组工作安排-4

3.2 个人工作内容-4

4 成果概述-5

4.1 小组成果-5

4.2 个人成果-5

第二部分 新城泰和之春土地估价报告-7

1 致委托方函-8

2 估价师声明-9

3 估价的假设和限制条件-10

3.1 假设条件-10

3.1.1 本估价的假设前提条件-10

3.1.2 未经调查落实的数据和资料-10

3.1.3 估价的特殊处理-10

3.2 限制条件-10

4 土地项目估价报告-12

4.1 估价项目名称-12

4.2 委托估价方-12

4.3 受托估价方-12

4.4 估价目的-12

4.5 估价基准日-12

4.6 地价定义-12

4.7 估价结果-13

4.8 估价原则-13

4.9 估价依据-13

4.10 估价报告使用说明-14

5 项目土地概况分析-15

5.1项目土地概况-15

5.1.1 项目土地基本状况-16

5.1.2 项目土地权益状况-17

5.1.3 项目周边情况分析-17

5.2 地价影响因素-20

5.2.1 一般因素-20

5.2.1 区位因素-24

5.2.3 个别因素-26

6 项目估价方法的选择-27

6.1 土地估价的一般方法-27

6.1.1 市场比较法-27

6.1.2 假设开发法-27

6.1.3 收益还原法-28

6.1.4 成本逼近法-28

6.1.5 路线价法-29

6.1.6 基准地价修正系数法-29

6.2 项目估价方法的选择-30

7 项目土地估价计算过程-32

7.1市场比较法计算过程-32

7.1.1 市场比较法的基本原理-32

7.1.2 市场比较法的具体步骤-32

7.2 假设开发法计算过程-39

7.2.1 假设开发法的基本原理-39

7.2.2 假设开发法的具体步骤-39

7.3 基准地价系数修正法计算过程-44

7.3.1 基准地价系数修正法的基本原理-44

7.3.2 基准地价系数修正法的具体步骤-45

8 项目土地估价结果确定-49

8.1 权重分析-49

8.2 新城泰和之春房地产开发项目土地价格确定-50

结论-51

致谢-52

参考文献-53

附录-55